不動産投資の基礎知識

東京オリンピックやアベノミクスの影響で、たいへんな不動産投資ブームになっています。
特に東京都内では、相場の1.5倍近い価格で取引されることも珍しくないそうです。
表面利回り5%程度でも売れてしまうのは、日本人だけでなく中国人などの投資マネーが入ってきているからだそうですが、彼らはオリンピックブームが終わることに売却する腹積もりとのこと。
売却物件が集中すれば、こんどは値下がりが起こり、そんな時こそ投資物件の買い時かもしれません。

今はとても手が出せなくても、将来には不動産投資をされようと思っている初心者の方は、是非ご覧いただければと思います。

2015.2月のFMラジオ「まるごとえいじコーナー」で放送した内容を特別編集したものです。

【収録内容】

キャピタルゲイン(売買利益)とインカムゲイン(賃貸収益)

土地価格が下落するばかりの田舎では、後者を不動産投資と呼ぶことが多い。

 

不動産投資の種類

・マンション(アパート)1棟を所有し各部屋を賃貸(サブリース含む)

・マンションの部屋のみ所有(区分所有)し賃貸

・一戸建て、ビル、倉庫などを賃貸

・土地を賃貸(コンビニなど)

・駐車場経営

・証券化不動産投資(J-REIT)

 

不動産投資のメリット

・安定した収入(決して不労所得ではない!)

・相続対策 相続評価額(路線価や建物の減価)を減らす

・所得税対策 減価償却による節税メリット

・担保が購入する不動産なので、銀行からお金が借りやすい。

 

不動産投資のリスク

・空室による利回り低下(ローンの返済額を下回るときもある)

・建物老朽化による修繕のコスト

・土地価格、建物価格の値下がりで売却時にロスが生じるときも。

・火災、自殺、殺人事件などの現場となる可能性もある。

・金利上昇による返済額アップ

・出口戦略の失敗(売り時を逃してしまう)

 

えいじがそっと教える不動産投資のコツ

・何よりも立地の良さを優先すること。集客も安易で、家賃も高く取れる。売却も高値が付く。

・田舎などの不人気エリアでは、人口減少の日本では空室リスクや売却ができずに負の遺産となる可能性が高い。

・マンションの区分所有などは、キャッチ&リリースを基本とする。利益が出たら早めに手放し、次の物件を購入する。何も手入れがされていないマンションは30年ほどで価値がなくなる。

・古い一戸建ての賃貸は、うるさい入居人だと修繕依頼ばかりが来る。結局赤字になる可能性が高い。思い切って売却したほうが良い。

・競売はプロがとる方法。素人が手を出さないほうが無難。

・オーナーチェンジの物件購入時には必ず全員の入居者をチェックすること。危ない奴は、購入前に追い出してもらう。

・入居者には全員家賃保証システムに入ってもらうこと。

 

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一戸建てとマンション 買うならどちら?

一生最大の買い物である我が家、一戸建てかマンション悩みますよねー。
私も商売柄、よく相談される内容です。

結局はライフスタイルの問題なのですが、買ってから後悔することのないよう、販売業者が伝えない盲点を紹介しておきたいと思います。

マンションの盲点

修繕積立金:将来必ず実施する大規模修繕に向けての積立て金。マンションを売っても返却されず、積立て損となる。

価値の下落が早い:マンションは一戸建てに比べ、価格に建物が占める割合が多いので、土地価格が一定と仮定すれば、価値の下落が大きい。評価額が低ければ、銀行から融資を受ける際などに担保能力が低くなる。

年数が経つと売れない:30年ほど経つと設備は陳腐化し、地域によっては住民が老人ばかりとなり、誰も買ってくれない不良物件となる可能性がある。一戸建ての場合は、建物を解体し、更地とすることで販売しやすくなる。

一戸建ての盲点

貸しにくい:将来、他人に貸そうとした場合に古い戸建ては、設備やら配管やらのあちこちで経年劣化が発生し、常に修繕を要求される恐れがある。マンションの場合は、共用部分などは管理組合が対応してくれる上、リフォームが簡単なので、賃貸してもローコストですむ。

地震保険料の負担:台湾の地震で崩壊した欠陥マンションは論外であるが、最近の分譲マンションは耐震強度に優れている。その点、一戸建ては構造上、揺れをダイレクトに受けることは否めない。そのため、地震保険に加入する人が増えているが、この保険料が年々上昇しており、家計をかなり逼迫している。

地域の人間関係:マンションであれば、社宅などでない限り、さほど隣人やマンション内での付き合いはする必要がない。しかし、一戸建てはなかなか難しい。自治会などの地域コミュニティへの参加は、そこで生活するならば無視はできないものであるし、分譲地内であれば、その住民たちとは毎日顔を合わさざるを得ません。
事件にもなった騒音おばさんなどが隣に住んでいようものなら、もう人生真っ暗ですね(~_~;)

 

その他にも、買うときには分からなかった様々な不都合が出てきますので、いろいろなリスクを想定して、家族でここまでなら許容できるという話し合いをしてから決めたほうがいいですね。
これからは空家や空室が増えてきますから、生涯賃貸でという選択も悪くないかもしれません。

 

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融資(住宅ローン)特約に注意!

不動産を買おうという方の多くは、銀行などの金融機関から融資を受けることとなります。

手順としては、契約前に銀行に相談し、融資承認の内定を得てから手付金を払って契約をします。
契約後に契約書やその他書類を揃えて、銀行に正式申込みをし、審査を得て承認を得、はじめて融資が実行されるのです。

しかし稀に、契約前に銀行に相談して「安心して下さい!」と言われ契約したのに、契約後に融資を断られたということが起こります。
理由は、買主が虚偽を伝えていたり、契約後に会社をクビになったり、本人も知らない(忘れている)マイナス情報が出てきたり、健康に問題が見つかるなど様々です。

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このような場合に契約はどのようになるのでしょう?

結論から申し上げると、宅建業者が間に入って作った契約書にはローン特約という条項があるはずで、買主に故意や過失などの責任がなく、金融機関の審査が通らなかった場合は白紙撤回できることになっています。当然、売主に払った手付金もそのまま戻ってきます。

これは消費者保護の観点から、買主が不利益を被らないようになっているわけです。しかし、売主側は手間や印紙代(契約書に貼った印紙は割り印をしてしまっているので使用できない)が無駄になりますし、仲介業者の手数料も全くもらえませんので、踏んだり蹴ったりです。
別の金融機関に申し込むという手もありますが、マイナス情報は共有されているため否認される確率は高いです。

金融機関に事前に念入りに調査してほしいというのはありますが、どこも激務の中、契約に至るかどうか分からない人の調査に時間と労力を取られたくないでしょうね。

この悲劇を避けるには、やはり仲介業者の調査力やセンスが問われると思います。
なんとなく信用できなさそうな人、仕事を転々とする人、家賃や税金の滞納金がある人などは注意しておくに越したことはありません。

買主となる方も、申請書類に虚偽があったり、契約後に故意に会社を辞めたりなどの場合は、特約が認められず、買主からの申し出による契約解除として手付金没収、さらに違約金を取られることもあるので融資申請に関しては注意するようにして下さい。

 

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