東京オリンピックやアベノミクスの影響で、たいへんな不動産投資ブームになっています。
特に東京都内では、相場の1.5倍近い価格で取引されることも珍しくないそうです。
表面利回り５％程度でも売れてしまうのは、日本人だけでなく中国人などの投資マネーが入ってきているからだそうですが、彼らはオリンピックブームが終わることに売却する腹積もりとのこと。
売却物件が集中すれば、こんどは値下がりが起こり、そんな時こそ投資物件の買い時かもしれません。
今はとても手が出せなくても、将来には不動産投資をされようと思っている初心者の方は、是非ご覧いただければと思います。
2015.2月のＦＭラジオ「まるごとえいじコーナー」で放送した内容を特別編集したものです。
【収録内容】
キャピタルゲイン（売買利益）とインカムゲイン（賃貸収益）
土地価格が下落するばかりの田舎では、後者を不動産投資と呼ぶことが多い。
不動産投資の種類
・マンション（アパート）1棟を所有し各部屋を賃貸（サブリース含む）
・マンションの部屋のみ所有（区分所有）し賃貸
・一戸建て、ビル、倉庫などを賃貸
・土地を賃貸（コンビニなど）
・駐車場経営
・証券化不動産投資（J-REIT）
不動産投資のメリット
・安定した収入（決して不労所得ではない！）
・相続対策 相続評価額（路線価や建物の減価）を減らす
・所得税対策 減価償却による節税メリット
・担保が購入する不動産なので、銀行からお金が借りやすい。
不動産投資のリスク
・空室による利回り低下（ローンの返済額を下回るときもある）
・建物老朽化による修繕のコスト
・土地価格、建物価格の値下がりで売却時にロスが生じるときも。
・火災、自殺、殺人事件などの現場となる可能性もある。
・金利上昇による返済額アップ
・出口戦略の失敗（売り時を逃してしまう）
えいじがそっと教える不動産投資のコツ
・何よりも立地の良さを優先すること。集客も安易で、家賃も高く取れる。売却も高値が付く。
・田舎などの不人気エリアでは、人口減少の日本では空室リスクや売却ができずに負の遺産となる可能性が高い。
・マンションの区分所有などは、キャッチ＆リリースを基本とする。利益が出たら早めに手放し、次の物件を購入する。何も手入れがされていないマンションは30年ほどで価値がなくなる。
・古い一戸建ての賃貸は、うるさい入居人だと修繕依頼ばかりが来る。結局赤字になる可能性が高い。思い切って売却したほうが良い。
・競売はプロがとる方法。素人が手を出さないほうが無難。
・オーナーチェンジの物件購入時には必ず全員の入居者をチェックすること。危ない奴は、購入前に追い出してもらう。
・入居者には全員家賃保証システムに入ってもらうこと。
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