不動産にかかる税金の基礎

不動産を売買したり、賃貸すると様々な税金がかかります。
取引の種類や金額、またその時代の軽減措置による税率がまちまちではありますが、
原則的には以下の税金が必要となります。

正確な数字は、取引時に宅建業者、司法書士、税理士などにご確認下さい。

◆不動産を買ったときにかかる税金

・契約書の印紙税
・登記(保存・移転)をする際の、登録免許税 → 抵当権設定時にも登録免許税が必要
・不動産取得税
・仲介手数料などの消費税

◆不動産を売ったときにかかる税金

・契約書の印紙税
・利益が出た場合のみ・・・所得税、住民税、復興特別所得税(H49まで)
*古い物件で取得費が判明しない場合は、譲渡対価の5%とみなす
・仲介手数料などの消費税

*個人がマイホームなどを売る場合、それ以外でも土地の売買には、売買代金への消費税負担はありません。

◆不動産を保有しているときにかかる税金

・固定資産税、都市計画税

◆不動産を貸して賃料を得たときにかかる税金

・利益が出た場合のみ・・・所得税、住民税
・規模が大きくなると・・・事業税
・事業用の場合の消費税
・仲介手数料などの消費税

*賃貸契約書の印紙税は非課税です。

*更地貸しの場合は消費税はかかりませんが、駐車場にしてアスファルトや施設をつくると課税される場合があります。
また、居住用建物は非課税です。

◆不動産を相続・贈与したときにかかる税金

・それぞれ相続税、贈与税がかかります。

 




不動産契約書・領収書の収入印紙(印紙税)について

契約書を交わしたり、領収書を発行したときは、収入印紙を貼って印紙税を納めなければなりません。

この税は、不動産取引や商行為そのものへの課税ではなく、あくまで契約書などの文書に対しての税金です。これを貼っていない書類は、印紙税法違反となり、その税額の3倍の過怠税が徴収されることになります。

現場で役立つ! ハンコ・契約書・印紙のトリセツ

さて、契約書に貼る印紙ですが、まずマンションやアパートの建物の賃貸契約書は非課税ですので、必要ありません。
土地の賃貸借は印紙税の対象ですが、国税庁はこのように定めています。

国税庁ホームページ

そして、不動産売買の契約書には建物であろうが土地であろうが印紙が必要です。

印紙税額表

ただし、平成30年3月末日までに作成されるものについては、軽減措置で半額となっています。
(例)2000万円の土地売買契約書には、本来は2万円の印紙が売主・買主双方に必要ですが、軽減措置の期間は1万円になっています。

また、代金受け渡しの際に発行する領収書については、営利目的で反復継続して取引する”営業”とならない個人間、または個人が売主の場合には非課税となり、印紙は必要ありません。商人が売主の場合には、すべて”営業”とみなされますので、領収書には印紙が必要になります。

売買契約書に貼る印紙については、もし貼られていない場合には銀行ローンの申し込みも受け付けてもらえませんので、契約日に忘れずに貼るようにして下さい。
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自殺・殺人の事故物件、いつまで説明するの?

借りようとした部屋や買おうとした家には、事故物件などが含まれているときがあります。

自殺、殺人、孤独死、火災、幽霊が出る など

このような事件・事故があった物件は、心理的瑕疵物件と呼ばれ、賃貸や売買の契約が不成立になったりしますし、契約になっても正規の金額では取引できないケースが多いです。

これらの物件を取引する際には、宅建業者は重要事項説明時に借主・買主に伝えなければなりませんが、それがいつまで説明責任があるのかまでは法律で決まっていませんので意見が分かれるところです。

事故のあと、別の誰かが数年住めばよいという人もいますし、殺人や自殺などは建物が存続する限り説明すべきという人もいます。一方で幽霊などは証明ができませんので、そもそも伝える義務もなさそうな気もします。

ここからは私の考えですが、最近はこのようなサイト(注:単なる噂レベルのものもあり)もありますし、
大島てる 事故物件公示サイト
殺人や自殺については、何年経っても、あとで指摘されるよりも先に伝えたほうがトラブルが少ないと思います。ただし、その原因となった方の身内には、ある程度補償をしてもらわなくてはいけません。

孤独死などは、老人の自然死であれば嫌悪感が少ないでしょうし、火事も誰も亡くなっていなければ、リフォーム次第で半永久的に説明責任があるとも思えません。
幽霊などは難しいところですが、このレベルで入居者が見つからなかったり、家賃を減額されたのでは、家主さんにも迷惑な話になると思います。

部屋を借りようとする方、中古マンションや戸建てを買おうとする方、異常に安い価格なら一度仲介業者に理由を質問するか、近隣の住民に聞き込みしてもいいと思います。

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