貸した家や部屋の家賃滞納の対処法

家賃を滞納する人は必ずいて、このような人は数ヶ月~数年払わないでも平気という人もいます。これは、借主が親戚や他人、法人に関わらず発生し、あなたの貸し物件がその被害にあうことは十分にあります。

私も長年、マンションなどの大家をしていますが、やはり滞納する人が何人もいました。中にはゴミ屋敷にしたうえ、退去を促しても全く同意せずに居座り、結局、建物明け渡し裁判で追い出した悪質な入居人もいました。もちろん滞納された家賃や部屋の修繕費などは踏み倒されています。

このような被害にあわないための私なりの提案です。

1.契約前に家賃保証会社(全保連など)の審査を受け、税金滞納や過去のブラック情報がある人は入居をお断りする。審査をパスしたら、保証会社に加入していただく。 → 保証料が家賃の50%~80%必要なので、敷金を1ヶ月分減らしたり、大家名義で申し込む場合もあります。

2.賃貸契約締結後は、家賃保証会社への加入はできません。保証会社に加入してなくて家賃を滞納された場合、少なくとも3ヶ月以内には払ってもらいましょう。念書を書かせる、まめに電話や訪問をする、支払う約束を録音するなど、借主が滞納の事実を常に忘れないようにさせることが大切です。連帯保証人に連絡することも忘れずに。3ヶ月以上の滞納になると、本人からの全額支払いはほぼ難しいと思われます。

3.督促状を内容証明郵便で送る。いざ裁判になった場合に、相手が「払う意思はあった」ことを主張すればこちらが不利になります。また、普通郵便では「催促されていない」と嘘を言うこともあります。それらを避けるために受け取ったことを証明する内容証明郵便で送るのです。ただ、満額ではなく(わざと)少しづつ払ってくる人もいますので、そのような人には連帯保証人に督促状を送り、残金を払ってもらうようにしましょう。


この本オススメです。
4.昔からの借主で連帯保証人もいない場合。
これはかなり困難なケースです。昔からだと借主も高齢になっており、支払ってもらうことも出ていってもらうこともできない可能性があります。子供がいれば、そこに連絡して対応してもらうことも可能ですが、それもできない場合は心を鬼にして建物明け渡し裁判をしましょう。あなたの大切な財産ですので甘いことは言ってられません。滞納金を回収することは不可能でしょうが、少なくとも他の入居者に部屋を借りていただくチャンスは生まれます。

5.親戚や怖い人で、強く催促できない場合
勇気を持って他人に間に入ってもらいましょう。親戚ならば、管理をしている不動産屋(頼りにならない管理会社は変更しましょう)、怖い人ならば弁護士を連れていくことが有効でしょう。

部屋に入れないよう留守を狙って鍵を取り換えたり、夜中や早朝に恐喝まがいに取り立てに行ったりすると逆にこちらが逮捕されます。気持ちは分かりますが、賢く対処することが大切ですね。

 

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売りたい土地の境界について

土地や土地付き建物を販売する場合には、隣地との境界確定をしなければなりません。これは、売主の義務ですので、ここをいい加減にしておくと買主側が後々トラブルになりかねず、ケースによっては契約解除や損害賠償の対象にもなります。

さて、境界といってもいろいろな形があり、最も信頼できるのは、土地家屋調査士による境界確定です。

このようなプレート見たことありますよね。
普通に売られていますが、あくまで家屋調査士用ですので一般の方が勝手には打てません。このプレートがある場合は、隣地の人の確認印が押された境界確定書があるか法務局に測量図があるはずです。

境界ピン

こんな赤丸型もよく見られます。これもプロが測量した上であったり、区画整理地など公機関が設置したものが多いです。

昔のものだと、木や石、コンクリート柱に十字を彫っているものがありますが、これらは所有者が自分の判断で設置した可能性も高く、しかも動きやすいものですので、再度、土地家屋調査士に境界確定をしていただくことをお勧めいたします。

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部屋を借りたい場合の情報の集め方

アパートやマンションの部屋を借りたい時に、みなさんどのようにしていますか?

1.不動産情報誌で物件を下調べして、掲載している会社に電話で問い合わせ

2.インターネットで物件を下調べして、メールで問い合わせ

3.電話帳で不動産屋さんを調べて電話で情報をきく

4.いきなりどこかの不動産屋さんに飛び込む

5.いきなり大家さんのところへ行く

年齢や物件所在地によって、多少の違いはあると思いますが、最近では1.か2.の方が多いと思います。しかし、3.や4.のように物件のあてが無く不動産屋に電話したり、直接来店される方がおられます。この行動は間違ってはいないのですが、不動産屋の立場でいえば、少し困ったなーと感じます。

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今は昔と違い、インターネット上に募集物件の多くが網羅されています。賃貸物件において、不動産屋が特別な情報を広告せずに持っていることは、よほど自信のある物件に限ると思われます。特に地方においては、空室率がどんどん高くなる中、引っ越しシーズンには、他社よりも早くお客さんに契約してほしいはずなのです。

つまり、どこの不動産屋さんに行っても、条件にピッタリのものが無い場合は、結局インターネットで他社取扱い物件も探すことになり、そこを案内してほしいと言われれば、わざわざ鍵を取りに行ってお客様をご案内して回ることになるからです。そのため、他社取扱い物件については、その会社に直接行ってくれと言われかねず、結局何件も不動産屋を訪問し続けることになります。

1や2の場合は、その会社で扱っている物件目当てで来店されているので、他社の物件まで案内することはありませんから、結論が早いのです。

ですから、事前に情報誌やインターネットで自分の希望物件を探し、そこを掲載している会社に問い合わせをしましょう。万が一、広告にまだ出ていない掘り出し物があれば、その時点で教えてくれるはずです。

もちろん、5.はよほどの知り合いでない限りNGですよ。

しっかり事前に情報収集して、よりよい部屋を見つけてくださいね。

 

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