融資(住宅ローン)特約に注意!

不動産を買おうという方の多くは、銀行などの金融機関から融資を受けることとなります。

手順としては、契約前に銀行に相談し、融資承認の内定を得てから手付金を払って契約をします。
契約後に契約書やその他書類を揃えて、銀行に正式申込みをし、審査を得て承認を得、はじめて融資が実行されるのです。

しかし稀に、契約前に銀行に相談して「安心して下さい!」と言われ契約したのに、契約後に融資を断られたということが起こります。
理由は、買主が虚偽を伝えていたり、契約後に会社をクビになったり、本人も知らない(忘れている)マイナス情報が出てきたり、健康に問題が見つかるなど様々です。

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このような場合に契約はどのようになるのでしょう?

結論から申し上げると、宅建業者が間に入って作った契約書にはローン特約という条項があるはずで、買主に故意や過失などの責任がなく、金融機関の審査が通らなかった場合は白紙撤回できることになっています。当然、売主に払った手付金もそのまま戻ってきます。

これは消費者保護の観点から、買主が不利益を被らないようになっているわけです。しかし、売主側は手間や印紙代(契約書に貼った印紙は割り印をしてしまっているので使用できない)が無駄になりますし、仲介業者の手数料も全くもらえませんので、踏んだり蹴ったりです。
別の金融機関に申し込むという手もありますが、マイナス情報は共有されているため否認される確率は高いです。

金融機関に事前に念入りに調査してほしいというのはありますが、どこも激務の中、契約に至るかどうか分からない人の調査に時間と労力を取られたくないでしょうね。

この悲劇を避けるには、やはり仲介業者の調査力やセンスが問われると思います。
なんとなく信用できなさそうな人、仕事を転々とする人、家賃や税金の滞納金がある人などは注意しておくに越したことはありません。

買主となる方も、申請書類に虚偽があったり、契約後に故意に会社を辞めたりなどの場合は、特約が認められず、買主からの申し出による契約解除として手付金没収、さらに違約金を取られることもあるので融資申請に関しては注意するようにして下さい。

 

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宅地建物取引士の効率的な勉強法とは

不動産屋さんを開業するにあたって、宅地建物取引士(かつては取引主任者)の資格者は必ずいなければなりません。

この宅建士の資格試験ですが、毎年秋に行われ、多いときは20万人が受験するという人気資格です。合格率はおおよそ16%なので、主婦や学生でも受験するようです。

さて、この試験勉強、どのようにすれば合格しやすいのでしょうか?人によってまちまちですが、おおよそ1年くらい、短い人でも半年は勉強しているようです。使用するツールはいろいろなものがありますが、ほとんどの方はテキストや問題集を買われていると思います。

宅建のテキストや過去問、模擬問題集は数多く出ていますが、私の経験からすれば、どれも優劣付け難い洗練された内容です。


テキストや問題集は、どれが良いかというよりも、自分で愛着が持てる長続きできそうなものを選んで下さい。私は分厚い本を読むと眠くなるので、問題集を解答を見ながら先にこなし、後で参考書で知識を確認するという方法をとりました。問題には専門用語も多く、1回目はチンプンカンプンなのですが大丈夫です。参考書で確認して2回目をやるとしっかり頭に入ってきます。

しかし、やはり一番効果的だったのはスクールへ行くことだと思います。
ほかの合格者の方でも、やはり直接講義を受けると理解が深まったとよく言われます。時間もお金もかかるのですが、自分一人だと途中くじけそうになることもありますので、意思の弱い人にはこの方法が一番かと思います。

最近ではインターネットを使ったオンライン講座なども出ていて、仕事で忙しくて時間が取れない方にはうってつけです。ただし自分を管理できる人向け。





宅建試験は、合格しただけでは履歴書に書けるくらいの価値しかありません。宅建業に携わり、免許証をもらってから初めて役に立つようになります。
不動産は絶対に無くならない商品です。しかも何度も再生が可能なもの、宅地建物取引業そのものが衰退することもありません。ぜひこの資格を活かして、充実した人生に役立てていただければと思います。

↓↓
FMラジオ まるごとえいじのコーナー「宅地建物取引士試験の効果的勉強法」
もご参考ください






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貸した家や部屋の家賃滞納の対処法

家賃を滞納する人は必ずいて、このような人は数ヶ月~数年払わないでも平気という人もいます。これは、借主が親戚や他人、法人に関わらず発生し、あなたの貸し物件がその被害にあうことは十分にあります。

私も長年、マンションなどの大家をしていますが、やはり滞納する人が何人もいました。中にはゴミ屋敷にしたうえ、退去を促しても全く同意せずに居座り、結局、建物明け渡し裁判で追い出した悪質な入居人もいました。もちろん滞納された家賃や部屋の修繕費などは踏み倒されています。

このような被害にあわないための私なりの提案です。

1.契約前に家賃保証会社(全保連など)の審査を受け、税金滞納や過去のブラック情報がある人は入居をお断りする。審査をパスしたら、保証会社に加入していただく。 → 保証料が家賃の50%~80%必要なので、敷金を1ヶ月分減らしたり、大家名義で申し込む場合もあります。

2.賃貸契約締結後は、家賃保証会社への加入はできません。保証会社に加入してなくて家賃を滞納された場合、少なくとも3ヶ月以内には払ってもらいましょう。念書を書かせる、まめに電話や訪問をする、支払う約束を録音するなど、借主が滞納の事実を常に忘れないようにさせることが大切です。連帯保証人に連絡することも忘れずに。3ヶ月以上の滞納になると、本人からの全額支払いはほぼ難しいと思われます。

3.督促状を内容証明郵便で送る。いざ裁判になった場合に、相手が「払う意思はあった」ことを主張すればこちらが不利になります。また、普通郵便では「催促されていない」と嘘を言うこともあります。それらを避けるために受け取ったことを証明する内容証明郵便で送るのです。ただ、満額ではなく(わざと)少しづつ払ってくる人もいますので、そのような人には連帯保証人に督促状を送り、残金を払ってもらうようにしましょう。


この本オススメです。
4.昔からの借主で連帯保証人もいない場合。
これはかなり困難なケースです。昔からだと借主も高齢になっており、支払ってもらうことも出ていってもらうこともできない可能性があります。子供がいれば、そこに連絡して対応してもらうことも可能ですが、それもできない場合は心を鬼にして建物明け渡し裁判をしましょう。あなたの大切な財産ですので甘いことは言ってられません。滞納金を回収することは不可能でしょうが、少なくとも他の入居者に部屋を借りていただくチャンスは生まれます。

5.親戚や怖い人で、強く催促できない場合
勇気を持って他人に間に入ってもらいましょう。親戚ならば、管理をしている不動産屋(頼りにならない管理会社は変更しましょう)、怖い人ならば弁護士を連れていくことが有効でしょう。

部屋に入れないよう留守を狙って鍵を取り換えたり、夜中や早朝に恐喝まがいに取り立てに行ったりすると逆にこちらが逮捕されます。気持ちは分かりますが、賢く対処することが大切ですね。

 

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