宅地建物取引業 新規開業者セミナー「現役不動産業者の体験談」

新規で不動産屋を開業する方のために、現役業者として開業当初の体験談を語っております。

不動産知識とは関係のない箇所もありますが、今後不動産業に携わりたい方は一度ご覧になるとヒントがあるかもしれません。

概 要

1.プロフィール

2.石屋がなぜ不動産屋になったのか

3.他業種との兼業について

4.開業時からつまづかないために

・師匠を複数持ちましょう。最初は勉強のため、手数料を半分差し上げても間に入ってもらうことです。ミス回避の意味もあります。一人に絞ってもいいのですが、やはり得意分野が違ったり、慎重度なども異なるからです。僕は3人の先輩にいろいろ相談をして、勉強しました。

・横のつながりを拡げておきましょう。最初は自分で物上げするのは難しい。
他社物件を客付けするとか、物件を数多く見せてもらって知識を吸収できます。
協会の勉強会や支部懇親会などをうまく活用して下さい。

・資産家の方と懇意になっておきましょう。
資産家のネットワークがあると、思わぬ物件が出てくることがありますし、彼らは不動産が好きな人が多く、話をするだけで相当勉強になります。まずは信用されるために何でも相談に乗ることです。

・所属組織はよく吟味して入りましょう。独立するといろんな組織から勧誘が来ます。人脈つくりにはいいのですが、ある程度絞らないと、その組織活動で忙しくなり本業がおろそかになる可能性があります。
ちなみに私は、ほとんどお断りしています。その代り、自分が本当にやりたいボランティアやイベント、セミナーなどには積極的に参加し、そこでのお付き合いを大切にしています。

・ある程度軌道になってきたら、自分で投資物件を購入し、賃貸募集をするのも、実務がよく分かり、かなり勉強になります。良い物件に当たれば、安定収入が得られ、経営も楽になります。ちなみに優良物件は広告に出る前に決まってしまいますから、ここでも横のつながりが重要になります。

5.協会を上手に利用

6.最後に

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自殺・殺人の事故物件、いつまで説明するの?

借りようとした部屋や買おうとした家には、事故物件などが含まれているときがあります。

自殺、殺人、孤独死、火災、幽霊が出る など

このような事件・事故があった物件は、心理的瑕疵物件と呼ばれ、賃貸や売買の契約が不成立になったりしますし、契約になっても正規の金額では取引できないケースが多いです。

これらの物件を取引する際には、宅建業者は重要事項説明時に借主・買主に伝えなければなりませんが、それがいつまで説明責任があるのかまでは法律で決まっていませんので意見が分かれるところです。

事故のあと、別の誰かが数年住めばよいという人もいますし、殺人や自殺などは建物が存続する限り説明すべきという人もいます。一方で幽霊などは証明ができませんので、そもそも伝える義務もなさそうな気もします。

ここからは私の考えですが、最近はこのようなサイト(注:単なる噂レベルのものもあり)もありますし、
大島てる 事故物件公示サイト
殺人や自殺については、何年経っても、あとで指摘されるよりも先に伝えたほうがトラブルが少ないと思います。ただし、その原因となった方の身内には、ある程度補償をしてもらわなくてはいけません。

孤独死などは、老人の自然死であれば嫌悪感が少ないでしょうし、火事も誰も亡くなっていなければ、リフォーム次第で半永久的に説明責任があるとも思えません。
幽霊などは難しいところですが、このレベルで入居者が見つからなかったり、家賃を減額されたのでは、家主さんにも迷惑な話になると思います。

部屋を借りようとする方、中古マンションや戸建てを買おうとする方、異常に安い価格なら一度仲介業者に理由を質問するか、近隣の住民に聞き込みしてもいいと思います。

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部屋を貸すときのリフォーム、どこまでやるの?

自分が所有するマンションやアパートの部屋を、誰かに貸したい時、どのレベルまでリフォームしておけばいいのでしょう?

マンションオーナーと仲介業者も兼ねる私の経験で述べれば、以下の項目は必ずクリアするようにしています。

1.雨漏り
分譲マンションではこのようなケースは少ないでしょうが、賃貸マンションの最上階などでは、屋上の防水シートが劣化し、雨漏りをする場合があります。このような物件はすぐに雨漏り対策をして下さい。
また、外壁が痛んで、横殴りの雨が来た時に壁から漏水するする場合も同様です。さらにサッシの下側からも水が漏れ出ることがありますので注意が必要です。雨漏りはカビやダニの温床につながりますので、賃貸物件で最も敬遠される要素です。

2.床の安定
古い木造アパートだと、床材が劣化し、べこべこしている物件があります。貸主の立場で大丈夫と思っても、借りる側は気持ちが悪いものです。これも案内するときまでには修理しておきましょう。

3.浴室のカビ
ユニットバスならカビは簡単に除去できますが、古い物件の白壁などは素人ではなかなかきれいになりません。とても不潔な感じを与えますので、必ず清掃しておきましょう。

4.壁のクロス
すでに黄ばんでいるのに、いつまでも古い壁紙(クロス)を替えない貸主さんがいます。あるいは、成約するまで替えないという方もおられますが、借りる側からすれば、クロスはきれいなものが当たり前と思っています。部屋を案内した時に、黄ばんだり黒ずんでいるクロスだと、第一印象で却下になりやすいです。

5.照明、エアコン、温水洗浄器付便座などの付属設備
無くても案内はできますが、あったほうが決まりやすいです。照明が無いと夕方以降のご紹介に支障がでますし、エアコンは初期費用がかかるものなので、付いて無い場合は、よほど余力のある人しか借りれません。温水洗浄器付便座は、都会ではすでに標準装備となっています。私が所有するマンションでは、築40年にも関わらず、全室にエアコン2台と温水洗浄器付便座を付けてからほぼ満室の状態です。

昨今は賃貸物件が余っている状態です。不良物件でも安くすれば借りてもらえる時代はもう終わりました。不良格安物件には、そもそも入居審査にパスしない人ばかりが集まってきて、そのような人に無理に貸すと、あとで滞納やらゴミ屋敷やらの大トラブルになるのです。

ある程度コストがかかっても、質の良い入居者に借りてもらった方が、長い目で見てトクなのです。

 

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