自殺・殺人の事故物件、いつまで説明するの?

借りようとした部屋や買おうとした家には、事故物件などが含まれているときがあります。

自殺、殺人、孤独死、火災、幽霊が出る など

このような事件・事故があった物件は、心理的瑕疵物件と呼ばれ、賃貸や売買の契約が不成立になったりしますし、契約になっても正規の金額では取引できないケースが多いです。

これらの物件を取引する際には、宅建業者は重要事項説明時に借主・買主に伝えなければなりませんが、それがいつまで説明責任があるのかまでは法律で決まっていませんので意見が分かれるところです。

事故のあと、別の誰かが数年住めばよいという人もいますし、殺人や自殺などは建物が存続する限り説明すべきという人もいます。一方で幽霊などは証明ができませんので、そもそも伝える義務もなさそうな気もします。

ここからは私の考えですが、最近はこのようなサイト(注:単なる噂レベルのものもあり)もありますし、
大島てる 事故物件公示サイト
殺人や自殺については、何年経っても、あとで指摘されるよりも先に伝えたほうがトラブルが少ないと思います。ただし、その原因となった方の身内には、ある程度補償をしてもらわなくてはいけません。

孤独死などは、老人の自然死であれば嫌悪感が少ないでしょうし、火事も誰も亡くなっていなければ、リフォーム次第で半永久的に説明責任があるとも思えません。
幽霊などは難しいところですが、このレベルで入居者が見つからなかったり、家賃を減額されたのでは、家主さんにも迷惑な話になると思います。

部屋を借りようとする方、中古マンションや戸建てを買おうとする方、異常に安い価格なら一度仲介業者に理由を質問するか、近隣の住民に聞き込みしてもいいと思います。

スポンサードリンク
 


スポンサードリンク


部屋を貸すときのリフォーム、どこまでやるの?

自分が所有するマンションやアパートの部屋を、誰かに貸したい時、どのレベルまでリフォームしておけばいいのでしょう?

マンションオーナーと仲介業者も兼ねる私の経験で述べれば、以下の項目は必ずクリアするようにしています。

1.雨漏り
分譲マンションではこのようなケースは少ないでしょうが、賃貸マンションの最上階などでは、屋上の防水シートが劣化し、雨漏りをする場合があります。このような物件はすぐに雨漏り対策をして下さい。
また、外壁が痛んで、横殴りの雨が来た時に壁から漏水するする場合も同様です。さらにサッシの下側からも水が漏れ出ることがありますので注意が必要です。雨漏りはカビやダニの温床につながりますので、賃貸物件で最も敬遠される要素です。

2.床の安定
古い木造アパートだと、床材が劣化し、べこべこしている物件があります。貸主の立場で大丈夫と思っても、借りる側は気持ちが悪いものです。これも案内するときまでには修理しておきましょう。

3.浴室のカビ
ユニットバスならカビは簡単に除去できますが、古い物件の白壁などは素人ではなかなかきれいになりません。とても不潔な感じを与えますので、必ず清掃しておきましょう。

4.壁のクロス
すでに黄ばんでいるのに、いつまでも古い壁紙(クロス)を替えない貸主さんがいます。あるいは、成約するまで替えないという方もおられますが、借りる側からすれば、クロスはきれいなものが当たり前と思っています。部屋を案内した時に、黄ばんだり黒ずんでいるクロスだと、第一印象で却下になりやすいです。

5.照明、エアコン、温水洗浄器付便座などの付属設備
無くても案内はできますが、あったほうが決まりやすいです。照明が無いと夕方以降のご紹介に支障がでますし、エアコンは初期費用がかかるものなので、付いて無い場合は、よほど余力のある人しか借りれません。温水洗浄器付便座は、都会ではすでに標準装備となっています。私が所有するマンションでは、築40年にも関わらず、全室にエアコン2台と温水洗浄器付便座を付けてからほぼ満室の状態です。

昨今は賃貸物件が余っている状態です。不良物件でも安くすれば借りてもらえる時代はもう終わりました。不良格安物件には、そもそも入居審査にパスしない人ばかりが集まってきて、そのような人に無理に貸すと、あとで滞納やらゴミ屋敷やらの大トラブルになるのです。

ある程度コストがかかっても、質の良い入居者に借りてもらった方が、長い目で見てトクなのです。

 

スポンサードリンク



スポンサードリンク



土地の売買で消費税がかからない?

消費税って、本当にややこしいです。これについては、また別の項目で取り上げたいと思いますが、今回は土地取引の話で進めたいと思います。

新築住宅をハウスメーカーから購入したり、新築マンションをデベロッパーから購入するとき消費税って取られますよね。もちろん、注文住宅を建てるときもそうです。
でもその中で土地部分については、消費税は非課税だったとご存知でしたか?もちろん、更地を購入するときは全くかからないということです。

つまり消費税というのは、社会政策的な配慮(個人の住宅家賃、医療・福祉・教育など)が非課税になるものの他、”消費”とする性格になじまないものも非課税となるとのことなのです。

土地というものは未来永劫存在し続けるものなので、消費にはあたらず、よって非課税ということらしいです。ちなみに土地を貸す場合も同様とのこと。

少し横道に反れますが、宅地建物取引業者やハウスメーカーが販売するときは、新築・中古に関わらず建物部分には消費税がかかり、個人が中古住宅を売るときはかかりません。また、個人の住宅家賃は非課税ですが、小売りや飲食業者などのテナントには消費税がかかります。これも個人を保護するという社会政策的な配慮ですね。

ということで、これから家を買おうという方、消費税増税は土地については関係ありませんが、建物の建築費や仲介手数料などの費用にはしっかり響いてきますので、よくよく計算してご検討下さい。

 

スポンサードリンク




スポンサードリンク