部屋を貸すときのリフォーム、どこまでやるの?

自分が所有するマンションやアパートの部屋を、誰かに貸したい時、どのレベルまでリフォームしておけばいいのでしょう?

マンションオーナーと仲介業者も兼ねる私の経験で述べれば、以下の項目は必ずクリアするようにしています。

1.雨漏り
分譲マンションではこのようなケースは少ないでしょうが、賃貸マンションの最上階などでは、屋上の防水シートが劣化し、雨漏りをする場合があります。このような物件はすぐに雨漏り対策をして下さい。
また、外壁が痛んで、横殴りの雨が来た時に壁から漏水するする場合も同様です。さらにサッシの下側からも水が漏れ出ることがありますので注意が必要です。雨漏りはカビやダニの温床につながりますので、賃貸物件で最も敬遠される要素です。

2.床の安定
古い木造アパートだと、床材が劣化し、べこべこしている物件があります。貸主の立場で大丈夫と思っても、借りる側は気持ちが悪いものです。これも案内するときまでには修理しておきましょう。

3.浴室のカビ
ユニットバスならカビは簡単に除去できますが、古い物件の白壁などは素人ではなかなかきれいになりません。とても不潔な感じを与えますので、必ず清掃しておきましょう。

4.壁のクロス
すでに黄ばんでいるのに、いつまでも古い壁紙(クロス)を替えない貸主さんがいます。あるいは、成約するまで替えないという方もおられますが、借りる側からすれば、クロスはきれいなものが当たり前と思っています。部屋を案内した時に、黄ばんだり黒ずんでいるクロスだと、第一印象で却下になりやすいです。

5.照明、エアコン、温水洗浄器付便座などの付属設備
無くても案内はできますが、あったほうが決まりやすいです。照明が無いと夕方以降のご紹介に支障がでますし、エアコンは初期費用がかかるものなので、付いて無い場合は、よほど余力のある人しか借りれません。温水洗浄器付便座は、都会ではすでに標準装備となっています。私が所有するマンションでは、築40年にも関わらず、全室にエアコン2台と温水洗浄器付便座を付けてからほぼ満室の状態です。

昨今は賃貸物件が余っている状態です。不良物件でも安くすれば借りてもらえる時代はもう終わりました。不良格安物件には、そもそも入居審査にパスしない人ばかりが集まってきて、そのような人に無理に貸すと、あとで滞納やらゴミ屋敷やらの大トラブルになるのです。

ある程度コストがかかっても、質の良い入居者に借りてもらった方が、長い目で見てトクなのです。

 

スポンサードリンク



スポンサードリンク



土地の売買で消費税がかからない?

消費税って、本当にややこしいです。これについては、また別の項目で取り上げたいと思いますが、今回は土地取引の話で進めたいと思います。

新築住宅をハウスメーカーから購入したり、新築マンションをデベロッパーから購入するとき消費税って取られますよね。もちろん、注文住宅を建てるときもそうです。
でもその中で土地部分については、消費税は非課税だったとご存知でしたか?もちろん、更地を購入するときは全くかからないということです。

つまり消費税というのは、社会政策的な配慮(個人の住宅家賃、医療・福祉・教育など)が非課税になるものの他、”消費”とする性格になじまないものも非課税となるとのことなのです。

土地というものは未来永劫存在し続けるものなので、消費にはあたらず、よって非課税ということらしいです。ちなみに土地を貸す場合も同様とのこと。

少し横道に反れますが、宅地建物取引業者やハウスメーカーが販売するときは、新築・中古に関わらず建物部分には消費税がかかり、個人が中古住宅を売るときはかかりません。また、個人の住宅家賃は非課税ですが、小売りや飲食業者などのテナントには消費税がかかります。これも個人を保護するという社会政策的な配慮ですね。

ということで、これから家を買おうという方、消費税増税は土地については関係ありませんが、建物の建築費や仲介手数料などの費用にはしっかり響いてきますので、よくよく計算してご検討下さい。

 

スポンサードリンク




スポンサードリンク


不動産投資の基礎知識

東京オリンピックやアベノミクスの影響で、たいへんな不動産投資ブームになっています。
特に東京都内では、相場の1.5倍近い価格で取引されることも珍しくないそうです。
表面利回り5%程度でも売れてしまうのは、日本人だけでなく中国人などの投資マネーが入ってきているからだそうですが、彼らはオリンピックブームが終わることに売却する腹積もりとのこと。
売却物件が集中すれば、こんどは値下がりが起こり、そんな時こそ投資物件の買い時かもしれません。

今はとても手が出せなくても、将来には不動産投資をされようと思っている初心者の方は、是非ご覧いただければと思います。

2015.2月のFMラジオ「まるごとえいじコーナー」で放送した内容を特別編集したものです。

【収録内容】

キャピタルゲイン(売買利益)とインカムゲイン(賃貸収益)

土地価格が下落するばかりの田舎では、後者を不動産投資と呼ぶことが多い。

 

不動産投資の種類

・マンション(アパート)1棟を所有し各部屋を賃貸(サブリース含む)

・マンションの部屋のみ所有(区分所有)し賃貸

・一戸建て、ビル、倉庫などを賃貸

・土地を賃貸(コンビニなど)

・駐車場経営

・証券化不動産投資(J-REIT)

 

不動産投資のメリット

・安定した収入(決して不労所得ではない!)

・相続対策 相続評価額(路線価や建物の減価)を減らす

・所得税対策 減価償却による節税メリット

・担保が購入する不動産なので、銀行からお金が借りやすい。

 

不動産投資のリスク

・空室による利回り低下(ローンの返済額を下回るときもある)

・建物老朽化による修繕のコスト

・土地価格、建物価格の値下がりで売却時にロスが生じるときも。

・火災、自殺、殺人事件などの現場となる可能性もある。

・金利上昇による返済額アップ

・出口戦略の失敗(売り時を逃してしまう)

 

えいじがそっと教える不動産投資のコツ

・何よりも立地の良さを優先すること。集客も安易で、家賃も高く取れる。売却も高値が付く。

・田舎などの不人気エリアでは、人口減少の日本では空室リスクや売却ができずに負の遺産となる可能性が高い。

・マンションの区分所有などは、キャッチ&リリースを基本とする。利益が出たら早めに手放し、次の物件を購入する。何も手入れがされていないマンションは30年ほどで価値がなくなる。

・古い一戸建ての賃貸は、うるさい入居人だと修繕依頼ばかりが来る。結局赤字になる可能性が高い。思い切って売却したほうが良い。

・競売はプロがとる方法。素人が手を出さないほうが無難。

・オーナーチェンジの物件購入時には必ず全員の入居者をチェックすること。危ない奴は、購入前に追い出してもらう。

・入居者には全員家賃保証システムに入ってもらうこと。

 

スポンサードリンク




スポンサードリンク