農地を売りたい、買いたい方へ


私の住む四国は農村が多く、先祖代々から受け継いだという田んぼや畑がたくさん存在します。でも、今の若い方は農業に従事しない方が多いので、相続で受け継いだ農地を持て余している人が多いのではないでしょうか?今回は、そんな持っていても仕方がない方の農地の活用をお伝えします。

■農地法

登記簿で地目が「田」「畑」となっている土地は勝手に埋め立てたり、売買ができません。それは農業を廃れさせまいとする農地法のせいなのです。農地は広いので、勝手に売買するとどんどん宅地化が進み、結果として農業をする人がいなくなり、食糧自給率にかかわってきます。よって、農地を廃止することは、厳しく法律で規制されています。では農地を取引するとは、どのような場合があるのでしょうか?

*ときどき、勝手に埋め立てて駐車場などにしている人がいますが、違法転用ですし、地目が農地扱いとなっているなら、やはり自由に売買できません。

 

①農地を農地として、売買・賃貸借する場合

農地法3条により、農業委員会の許可が必要です。買ったり借りたりする人が農業をやってないとダメです。

農業従事者はおおむね、年間150日を働くとか、一定の面積をすでに耕作している(例えば2反(600坪)以上)などの条件が付きます。

 

②農地を宅地などに転用して、自分で使用する場合

農地法4条により、農業委員会への届け出が必要です。

香川県にはすでにありませんが、市街化調整区域では農業委員会の許可となります。転用した後の使用計画や上水道、排水など、多くの書類の提出が必要なので、行政書士さんなどにお願いするほうがスムーズに進みます。

 

農地を宅地などに転用して、他人へ売る場合

農地法5条により、農業委員会への届け出が必要です。

これも4条と同じく市街化調整区域では農業委員会の許可となります。

面倒なのは、そこへ建物などを建設する場合、建築図面などと共に申請することになります。つまり、売主・買主が共同で申請せねばならないのです。

しかも市街地での転用では、大きな面積となると建物の建築を目的とした造成は開発行為となり、県知事の開発許可を必要としたりします。

 

①~③いずれにしても、農地というものは、自分で農業をやらない人には、自由の利かない土地と言えます。





■農地を売る値段

 場所によってさまざまですが、農地を農地として売る場合は、私の住む香川県では@数千円~数万円でしょう。が、宅地に転用して売る場合は、宅地相場の3割~4割で取引されるケースが多いようです。そこに農地転用申請費や宅地造成費として@3.5万円~4万円が上乗せされてきますが、買主にとっては、宅地よりはやや安く買えるのでメリットはあります。

最近は田んぼを造成して、宅地分譲する不動産屋も多いですね。

 

■農地を売りたいとき

まずは不動産屋に相談してみましょう。農地は安いので、小さい物件だと手数料も安くなり、おまけに手続きすることが多いので、仲介を面倒くさがる不動産屋さんもおられます。しかし、中には得意とする会社もありますし、建築も兼業しているところなどは、建築希望のお客さん情報を持っていたりします。

広い農地ですと、マンションデベロッパーや土地分譲業者、ハウスメーカー、アパート経営会社、工場・倉庫用地など選択肢も増えますので、値段は安く値切られますが早く売れると思います。

 

■宅地を農地にしたいとき

農業を減らさないようにしたい国の意向はありますが、宅地を農地とするのは難しいようです。固定資産税を減らしたいがために農地(畑)に転用したいという方はおられますが、実際に耕して現況から変えなければなりませんし、農業委員会に農地証明を出してもらわねばなりません。さらに登記簿の地目を変更する作業もあり、結構大変なのです。

宅地のまま、高い税金を払いつつ家庭菜園をしてる方もたくさんおられますね。

 

農地は評価額や固定資産税が安く、相続税対策には有効かもしれません。
しかし、建築ラッシュは東京オリンピックまでと言われており、その後は不動産市況は冷え込むと思いますし、空き家の増加や人口減少によって農地を宅地転用することに、もっと規制が入るかもしれません。

もし、農業を自分でやってない方は、今のうちに農地を手放すことも検討されたほうが良いかもしれませんね。




 

不動産にかかる税金の基礎

不動産を売買したり、賃貸すると様々な税金がかかります。
取引の種類や金額、またその時代の軽減措置による税率がまちまちではありますが、
原則的には以下の税金が必要となります。

正確な数字は、取引時に宅建業者、司法書士、税理士などにご確認下さい。

◆不動産を買ったときにかかる税金

・契約書の印紙税
・登記(保存・移転)をする際の、登録免許税 → 抵当権設定時にも登録免許税が必要
・不動産取得税
・仲介手数料などの消費税

◆不動産を売ったときにかかる税金

・契約書の印紙税
・利益が出た場合のみ・・・所得税、住民税、復興特別所得税(H49まで)
*古い物件で取得費が判明しない場合は、譲渡対価の5%とみなす
・仲介手数料などの消費税

*個人がマイホームなどを売る場合、それ以外でも土地の売買には、売買代金への消費税負担はありません。

◆不動産を保有しているときにかかる税金

・固定資産税、都市計画税

◆不動産を貸して賃料を得たときにかかる税金

・利益が出た場合のみ・・・所得税、住民税
・規模が大きくなると・・・事業税
・事業用の場合の消費税
・仲介手数料などの消費税

*賃貸契約書の印紙税は非課税です。

*更地貸しの場合は消費税はかかりませんが、駐車場にしてアスファルトや施設をつくると課税される場合があります。
また、居住用建物は非課税です。

◆不動産を相続・贈与したときにかかる税金

・それぞれ相続税、贈与税がかかります。

 




不動産契約書・領収書の収入印紙(印紙税)について

契約書を交わしたり、領収書を発行したときは、収入印紙を貼って印紙税を納めなければなりません。

この税は、不動産取引や商行為そのものへの課税ではなく、あくまで契約書などの文書に対しての税金です。これを貼っていない書類は、印紙税法違反となり、その税額の3倍の過怠税が徴収されることになります。

現場で役立つ! ハンコ・契約書・印紙のトリセツ

さて、契約書に貼る印紙ですが、まずマンションやアパートの建物の賃貸契約書は非課税ですので、必要ありません。
土地の賃貸借は印紙税の対象ですが、国税庁はこのように定めています。

国税庁ホームページ

そして、不動産売買の契約書には建物であろうが土地であろうが印紙が必要です。

印紙税額表

ただし、平成30年3月末日までに作成されるものについては、軽減措置で半額となっています。
(例)2000万円の土地売買契約書には、本来は2万円の印紙が売主・買主双方に必要ですが、軽減措置の期間は1万円になっています。

また、代金受け渡しの際に発行する領収書については、営利目的で反復継続して取引する”営業”とならない個人間、または個人が売主の場合には非課税となり、印紙は必要ありません。商人が売主の場合には、すべて”営業”とみなされますので、領収書には印紙が必要になります。

売買契約書に貼る印紙については、もし貼られていない場合には銀行ローンの申し込みも受け付けてもらえませんので、契約日に忘れずに貼るようにして下さい。
スポンサードリンク