変わってきた最近の賃貸住宅事情


近年、賃貸住宅をめぐる環境が大きく変化しています。借りる人のニーズの変化や法律改正がその原因ですが、今回は部屋を借りようという方、または大家さんに向けて最新の賃貸市場をお伝えしておこうと思います。

まず、法律改正がどのように影響したかというと、

相続税改正(改悪?)
相続税を納めるべき人は、かつては全人口の4%ほどの人でした。しかし、昨年の相続税の法律改正で、全人口の6%の人が納めなくてはならなくなり、しかも最高税率が50%→55%に引き上げられました。
そして、この法律により、相続税対策で賃貸マンション・アパートを新築する方が急増しました。

*同じ資産額では、現金で持っておくよりも不動産に変えると5割~7割に圧縮されます。
つまり、その分だけ相続税が節税となるわけです。
このことで、新築マンションやアパートが増え、旧いところや不便なところは、部屋余り減少となっています。

 

分譲マンションの建設・購入ラッシュ
日銀のマイナス金利政策で、銀行は民間に貸し出すことでしか儲けが出なくなり、大手デベロッパーにもじゃぶじゃぶ貸し出ししました。また、一般人にも審査が甘くなり、普通では買えないような人でも分譲マンションや戸建てが買えるようになっています。
これにより、さらに賃貸マンション・アパートの部屋余りを加速させました。

 

民法改正による連帯保証人の保証範囲が狭まる
民法の一部が改正され、2020年から連帯保証人の保証上限額を明記することとなりました。つまり、家主からすれば、何年も滞納されても全額回収することが困難となり、悪質な借主は家賃滞納で居座り続けることになります。

この民法改正は一見、借主や連帯保証人に優しいように思えますが、実はどこも貸してもらえない人を増やす結果になっています。つまり、家主からすれば、少しでも不安がある人はお断りしていますし、家賃保証会社に委託することで、通常より厳しい審査基準となっています。つまり、過去に滞納歴のある方や税金の滞納者、トラブル常連者などは家賃保証会社のデータベースにすべて記録がありますから、たいへん入居しにくい状況となってくるでしょう。

また、最近では連帯保証人そのものを取らない契約も増えています。積水ハウスが施工するシャーメゾンシリーズも、連帯保証人は必要がない代わりに毎月の家賃総額の1%を家賃保証額として、別途お支払いいただいております。当然、審査基準は通常よりも厳しくなっていますので、本来連帯保証人がいれば審査がクリアできる入居者でも、本人だけの信用では入居不可となるケースもあります。

 

民法改正による敷金返還義務
かつては、敷金は滞納金の担保だけでなく、契約書に明記した原状回復費などをあとで引くために預かるものでした。しかし、この改正により、通常損耗については借主は原状回復義務を負わないものとなり、大きな損害を出していない場合は、敷金から差っ引くという行為はしにくいものとなります。
ただ、契約時に特約で具体的な金額を示している場合まで否定しているわけではないため、最近は契約書の特約などで、退去時にお支払いいただく金額を明示しています。
結局のところ、管理会社や家主からすれば、退去時に金額でもめることなく、堂々と敷金から相殺できるため、借主に必ずしも有利になったかどうかは分かりませんね。




次に借りたい人のニーズがどのように変わってきたかというと、

 

分譲マンション並みの設備を要望する
エアコン、ウォシュレットなどは高松では標準装備です。その他最近ではインターネット無料サービスなども要望されます。ちなみにうちのシャーメゾン坂出でもウィスタリア昭和町でも無料Wi-Fiを設置しました。
また、留守時でも荷物が受け取れる宅配ボックス、女性が住むマンションではオートロックや監視カメラなどが選択される大きな要素となってきています。

家主さんにとっては負担が大きくなりますが、これからの供給過剰を考えればどんどんライバルに差を付けられることになります。
確かに設備が不十分でも、安くすれば埋まりますが、安定して問題なく家賃を払ってくれる人が来る可能性は著しく低くなり、結局は滞納、自殺や傷害事件、ゴミ屋敷などの問題を抱えることになります。

 

立地を重視
近年、賃貸に限らず住居の立地がさらに重視されています。かつては、田舎の不便なところでも土地が安いということで、どんどん売れていましたが、最近は駅から徒歩圏、もしくは車で便利な立地でないと検討もされなくなっています。賃貸も同様に、田舎に行けば空き部屋が目立ちます。これは前述した物件余りによるものと高齢化社会になり、徒歩圏に買い物施設がないと困る人が増えたことも要因かと思います。相続税対策で田舎の田んぼとかに、アパート建築などを検討している方は、もう一度検討し直したほうがよいかもしれませんね。

 

敷金0、礼金0、家賃も最初の1ヶ月は無料 など
香川県ではまだ少ないですが、都会へ行けばゼロゼロ物件といって、礼敷金0の物件はいくらでもあります。それだけでは足りずに初月の家賃まで0にするというものもあります。しかし、やはり特別安くすれば、クセのある入居者がきてトラブルになったり、借り手側からすれば事故物件を掴まされる可能性もあります。

 

以上のことを踏まえて以下のようなアドバイスをしたいと思います。

 

<借りる方>
審査基準がどのようになっているかを確認すること。
特に連帯保証人無しとなると、本人にそれなりの収入がないと無理です。
敷金の返還条件についても重要事項説明書をよく読んで下さい。
また、あまりに安かったり、条件が良すぎるものは事故物件の可能性あり。

<大家さん>
相続税対策は必要ですが、将来空き部屋だらけになるような悪立地や低ランク物件を建てるのは避けましょう。立地が良くて新しい分譲マンションの区分所有権を取得し、それを賃貸するほうが、儲けは少ないですがリスクは小さいと思います。





不動産にかかる税金の基礎

不動産を売買したり、賃貸すると様々な税金がかかります。
取引の種類や金額、またその時代の軽減措置による税率がまちまちではありますが、
原則的には以下の税金が必要となります。

正確な数字は、取引時に宅建業者、司法書士、税理士などにご確認下さい。

◆不動産を買ったときにかかる税金

・契約書の印紙税
・登記(保存・移転)をする際の、登録免許税 → 抵当権設定時にも登録免許税が必要
・不動産取得税
・仲介手数料などの消費税

◆不動産を売ったときにかかる税金

・契約書の印紙税
・利益が出た場合のみ・・・所得税、住民税、復興特別所得税(H49まで)
*古い物件で取得費が判明しない場合は、譲渡対価の5%とみなす
・仲介手数料などの消費税

*個人がマイホームなどを売る場合、それ以外でも土地の売買には、売買代金への消費税負担はありません。

◆不動産を保有しているときにかかる税金

・固定資産税、都市計画税

◆不動産を貸して賃料を得たときにかかる税金

・利益が出た場合のみ・・・所得税、住民税
・規模が大きくなると・・・事業税
・事業用の場合の消費税
・仲介手数料などの消費税

*賃貸契約書の印紙税は非課税です。

*更地貸しの場合は消費税はかかりませんが、駐車場にしてアスファルトや施設をつくると課税される場合があります。
また、居住用建物は非課税です。

◆不動産を相続・贈与したときにかかる税金

・それぞれ相続税、贈与税がかかります。

 




部屋を貸すときのリフォーム、どこまでやるの?

自分が所有するマンションやアパートの部屋を、誰かに貸したい時、どのレベルまでリフォームしておけばいいのでしょう?

マンションオーナーと仲介業者も兼ねる私の経験で述べれば、以下の項目は必ずクリアするようにしています。

1.雨漏り
分譲マンションではこのようなケースは少ないでしょうが、賃貸マンションの最上階などでは、屋上の防水シートが劣化し、雨漏りをする場合があります。このような物件はすぐに雨漏り対策をして下さい。
また、外壁が痛んで、横殴りの雨が来た時に壁から漏水するする場合も同様です。さらにサッシの下側からも水が漏れ出ることがありますので注意が必要です。雨漏りはカビやダニの温床につながりますので、賃貸物件で最も敬遠される要素です。

2.床の安定
古い木造アパートだと、床材が劣化し、べこべこしている物件があります。貸主の立場で大丈夫と思っても、借りる側は気持ちが悪いものです。これも案内するときまでには修理しておきましょう。

3.浴室のカビ
ユニットバスならカビは簡単に除去できますが、古い物件の白壁などは素人ではなかなかきれいになりません。とても不潔な感じを与えますので、必ず清掃しておきましょう。

4.壁のクロス
すでに黄ばんでいるのに、いつまでも古い壁紙(クロス)を替えない貸主さんがいます。あるいは、成約するまで替えないという方もおられますが、借りる側からすれば、クロスはきれいなものが当たり前と思っています。部屋を案内した時に、黄ばんだり黒ずんでいるクロスだと、第一印象で却下になりやすいです。

5.照明、エアコン、温水洗浄器付便座などの付属設備
無くても案内はできますが、あったほうが決まりやすいです。照明が無いと夕方以降のご紹介に支障がでますし、エアコンは初期費用がかかるものなので、付いて無い場合は、よほど余力のある人しか借りれません。温水洗浄器付便座は、都会ではすでに標準装備となっています。私が所有するマンションでは、築40年にも関わらず、全室にエアコン2台と温水洗浄器付便座を付けてからほぼ満室の状態です。

昨今は賃貸物件が余っている状態です。不良物件でも安くすれば借りてもらえる時代はもう終わりました。不良格安物件には、そもそも入居審査にパスしない人ばかりが集まってきて、そのような人に無理に貸すと、あとで滞納やらゴミ屋敷やらの大トラブルになるのです。

ある程度コストがかかっても、質の良い入居者に借りてもらった方が、長い目で見てトクなのです。

 

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