不動産にかかる税金の基礎

不動産を売買したり、賃貸すると様々な税金がかかります。
取引の種類や金額、またその時代の軽減措置による税率がまちまちではありますが、
原則的には以下の税金が必要となります。

正確な数字は、取引時に宅建業者、司法書士、税理士などにご確認下さい。

◆不動産を買ったときにかかる税金

・契約書の印紙税
・登記(保存・移転)をする際の、登録免許税 → 抵当権設定時にも登録免許税が必要
・不動産取得税
・仲介手数料などの消費税

◆不動産を売ったときにかかる税金

・契約書の印紙税
・利益が出た場合のみ・・・所得税、住民税、復興特別所得税(H49まで)
*古い物件で取得費が判明しない場合は、譲渡対価の5%とみなす
・仲介手数料などの消費税

*個人がマイホームなどを売る場合、それ以外でも土地の売買には、売買代金への消費税負担はありません。

◆不動産を保有しているときにかかる税金

・固定資産税、都市計画税

◆不動産を貸して賃料を得たときにかかる税金

・利益が出た場合のみ・・・所得税、住民税
・規模が大きくなると・・・事業税
・事業用の場合の消費税
・仲介手数料などの消費税

*賃貸契約書の印紙税は非課税です。

*更地貸しの場合は消費税はかかりませんが、駐車場にしてアスファルトや施設をつくると課税される場合があります。
また、居住用建物は非課税です。

◆不動産を相続・贈与したときにかかる税金

・それぞれ相続税、贈与税がかかります。

 




部屋を貸すときのリフォーム、どこまでやるの?

自分が所有するマンションやアパートの部屋を、誰かに貸したい時、どのレベルまでリフォームしておけばいいのでしょう?

マンションオーナーと仲介業者も兼ねる私の経験で述べれば、以下の項目は必ずクリアするようにしています。

1.雨漏り
分譲マンションではこのようなケースは少ないでしょうが、賃貸マンションの最上階などでは、屋上の防水シートが劣化し、雨漏りをする場合があります。このような物件はすぐに雨漏り対策をして下さい。
また、外壁が痛んで、横殴りの雨が来た時に壁から漏水するする場合も同様です。さらにサッシの下側からも水が漏れ出ることがありますので注意が必要です。雨漏りはカビやダニの温床につながりますので、賃貸物件で最も敬遠される要素です。

2.床の安定
古い木造アパートだと、床材が劣化し、べこべこしている物件があります。貸主の立場で大丈夫と思っても、借りる側は気持ちが悪いものです。これも案内するときまでには修理しておきましょう。

3.浴室のカビ
ユニットバスならカビは簡単に除去できますが、古い物件の白壁などは素人ではなかなかきれいになりません。とても不潔な感じを与えますので、必ず清掃しておきましょう。

4.壁のクロス
すでに黄ばんでいるのに、いつまでも古い壁紙(クロス)を替えない貸主さんがいます。あるいは、成約するまで替えないという方もおられますが、借りる側からすれば、クロスはきれいなものが当たり前と思っています。部屋を案内した時に、黄ばんだり黒ずんでいるクロスだと、第一印象で却下になりやすいです。

5.照明、エアコン、温水洗浄器付便座などの付属設備
無くても案内はできますが、あったほうが決まりやすいです。照明が無いと夕方以降のご紹介に支障がでますし、エアコンは初期費用がかかるものなので、付いて無い場合は、よほど余力のある人しか借りれません。温水洗浄器付便座は、都会ではすでに標準装備となっています。私が所有するマンションでは、築40年にも関わらず、全室にエアコン2台と温水洗浄器付便座を付けてからほぼ満室の状態です。

昨今は賃貸物件が余っている状態です。不良物件でも安くすれば借りてもらえる時代はもう終わりました。不良格安物件には、そもそも入居審査にパスしない人ばかりが集まってきて、そのような人に無理に貸すと、あとで滞納やらゴミ屋敷やらの大トラブルになるのです。

ある程度コストがかかっても、質の良い入居者に借りてもらった方が、長い目で見てトクなのです。

 

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貸した家や部屋の家賃滞納の対処法

家賃を滞納する人は必ずいて、このような人は数ヶ月~数年払わないでも平気という人もいます。これは、借主が親戚や他人、法人に関わらず発生し、あなたの貸し物件がその被害にあうことは十分にあります。

私も長年、マンションなどの大家をしていますが、やはり滞納する人が何人もいました。中にはゴミ屋敷にしたうえ、退去を促しても全く同意せずに居座り、結局、建物明け渡し裁判で追い出した悪質な入居人もいました。もちろん滞納された家賃や部屋の修繕費などは踏み倒されています。

このような被害にあわないための私なりの提案です。

1.契約前に家賃保証会社(全保連など)の審査を受け、税金滞納や過去のブラック情報がある人は入居をお断りする。審査をパスしたら、保証会社に加入していただく。 → 保証料が家賃の50%~80%必要なので、敷金を1ヶ月分減らしたり、大家名義で申し込む場合もあります。

2.賃貸契約締結後は、家賃保証会社への加入はできません。保証会社に加入してなくて家賃を滞納された場合、少なくとも3ヶ月以内には払ってもらいましょう。念書を書かせる、まめに電話や訪問をする、支払う約束を録音するなど、借主が滞納の事実を常に忘れないようにさせることが大切です。連帯保証人に連絡することも忘れずに。3ヶ月以上の滞納になると、本人からの全額支払いはほぼ難しいと思われます。

3.督促状を内容証明郵便で送る。いざ裁判になった場合に、相手が「払う意思はあった」ことを主張すればこちらが不利になります。また、普通郵便では「催促されていない」と嘘を言うこともあります。それらを避けるために受け取ったことを証明する内容証明郵便で送るのです。ただ、満額ではなく(わざと)少しづつ払ってくる人もいますので、そのような人には連帯保証人に督促状を送り、残金を払ってもらうようにしましょう。


この本オススメです。
4.昔からの借主で連帯保証人もいない場合。
これはかなり困難なケースです。昔からだと借主も高齢になっており、支払ってもらうことも出ていってもらうこともできない可能性があります。子供がいれば、そこに連絡して対応してもらうことも可能ですが、それもできない場合は心を鬼にして建物明け渡し裁判をしましょう。あなたの大切な財産ですので甘いことは言ってられません。滞納金を回収することは不可能でしょうが、少なくとも他の入居者に部屋を借りていただくチャンスは生まれます。

5.親戚や怖い人で、強く催促できない場合
勇気を持って他人に間に入ってもらいましょう。親戚ならば、管理をしている不動産屋(頼りにならない管理会社は変更しましょう)、怖い人ならば弁護士を連れていくことが有効でしょう。

部屋に入れないよう留守を狙って鍵を取り換えたり、夜中や早朝に恐喝まがいに取り立てに行ったりすると逆にこちらが逮捕されます。気持ちは分かりますが、賢く対処することが大切ですね。

 

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