不動産における相続の話

「子供たちに迷惑をかけたくない」との理由で、墓じまいや仏壇じまいなどを急ぐ人がいます。しかし、墓や仏壇などは相続財産にならないので、優先順位としてはかなり後でもよく、むしろ土地や建物といった固定資産で、ややこしいものの処分を急ぐべきでしょう。

特に、相続が何代にも渡ってされていない不動産は、自分の代で名義変更をしておかないと代変わりをするたびに相続人が増え、複雑になり、お金もかかるようになります。
自分で登記をするという人もいますが、法務局に何度も足を運ぶことになり、結局は時間と費用が余計にかかるので、さっさと司法書士に依頼するほうが早く、間違いがありません。

また、空き家などはそのまま放置すると、台風のような災害や火事で崩れることがあり、他人に被害をもたらしたりすれば、損害賠償の対象となります。
さらに昔の物件などは道路が十分に接してなく、再建築不可となれば価値がほとんど0。それでも固定資産税は払わされるので、まさに”負動産”となります。

難しいのは抵当権が付いたまま、まだ返済が終わってないものでしょう。売却が容易で、その代金で返済が可能なもの、または収益物件で今後返済が見込めるものはそのまま相続しても大丈夫ですが、いずれも難しい田舎の古い自宅などはなかなか厄介です。被相続人に他に財産がないなら、このような物件は相続放棄も一つの手段です。しかし相続を放棄する場合は、死亡を知った時から3か月以内に届け出ることとなっているので、注意が必要です。

次に、不動産の相続でよくあるトラブル事例と解決案を2つ紹介します。

 

■トラブル事例1

・子供がいる長男夫婦は母親(おばあちゃん)と同居 ・父親はすでに死亡している

・妹がいて嫁いでいるが、そのダンナが遊び人で金に困っている。

・長男家族の住む家は、古い一戸建てでまだ母親名義。

・長男の給料は安く、貯金がほとんどない。母親の貯金もわずか

       ↓

母親が亡くなり、相続が発生。遺書も無く、遺産は相続税がかかるほどの金額はないが、家の評価額で1千万円ほどになりそう。母親の貯金は、事前にすべておろしたが、葬式代で消えた。葬儀も家族葬だったので、お香典もほとんど無い。

 

(゚Д゚;)困った
妹夫婦が家の評価額の半分500万円を遺産分割として請求してきた。長男は法事やお墓のこと、親戚付き合いを考えると半分というのは高すぎる、それ以前に現金が無いことを伝えたが、妹夫婦は家を売って現金を用意しろと言う。仏壇や思い出のある家だけに、ここを売るのは先祖に申し訳ない。。。

 

<解決案>

・家を担保に銀行からお金を借り、妹に渡す。

・借金が無理であれば、家を売却したお金から渡す。

【事前にできた対策】

生前贈与は贈与税の支払いや妹の理解を得にくいと思われるので、生前に相場金額で母親から購入して名義変更をしておく。購入資金は借りることになるが、家を担保に入れれば可能。ただし、長男が無職やアルバイト、自営業などの場合は審査が通過できないこともある。不動産鑑定士など権威ある人の査定金額であれば、妹夫婦も不当に安く譲ったと主張しにくい。

 

■トラブル事例2

・年老いた男が一人で自宅に住んでいる。自宅は彼の名義。

・奥さんがいるが20年以上にわたって別居中であり、子供はいない。

・男の妹が一人いて、生活の世話をしている。両親はすでに亡く、兄弟は妹だけ。

男は妹に常々「自分が死んだら、この家をやる」と言っていた。

・男は年金暮らしで、貯金がほとんどない。

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男が亡くなったが、遺書も無い。遺産は家のみで、評価額で500万円ほど。奥さんは当然、葬式にも来ないので、妹が葬式代を負担し、自宅も自分が継ぐつもりだった。

 

(゚Д゚;)困った
突然別居中の奥さんから連絡があり、自宅を相続するとのこと。男の贈与意志を伝えたが、遺言書が無いと言われ、全く聞いてもらえず。自宅を相続したら売却して自身の借金の穴埋めをするらしい。

 

<解決案>

酷なことに、兄弟姉妹には*遺留分が無い。

また、法廷相続人がいる場合は特別縁故者としても認定されない。

よって、この場合はしぶしぶ自宅は渡すしかないが、男の世話をした日にちや費用、葬式代などを証明できれば、奥さんに請求することができる。

*遺留分:直系尊属は1/3、それ以外は1/2をもらう権利があり、遺言書があったとしてもその割合分は後で請求できる。

 

【事前にできた対策】

やはり遺言書の形で書類を残しておくべき。手が震えて書けない人などは、弁護士や司法書士、公証人役場などで口述ででも作成してもらうとよい。

あるいは、世話に行った日、費用などをマメに記録しておくことも重要である。

さらに言えば、タチの悪い配偶者とは、さっさと離婚しておくべきであろう。

 

不動産の相続については、知識や専門家のアドバイスさえあれば、トラブルを防げたり得をしたりするものです。ご自分が相続人になるようなことがあれば、ご葬儀などで忙しいとは思いますが、なるべく早めに調査をして専門家に相談することをお勧めします。




宅地建物取引業 新規開業者セミナー「現役不動産業者の体験談」

新規で不動産屋を開業する方のために、現役業者として開業当初の体験談を語っております。

不動産知識とは関係のない箇所もありますが、今後不動産業に携わりたい方は一度ご覧になるとヒントがあるかもしれません。

概 要

1.プロフィール

2.石屋がなぜ不動産屋になったのか

3.他業種との兼業について

4.開業時からつまづかないために

・師匠を複数持ちましょう。最初は勉強のため、手数料を半分差し上げても間に入ってもらうことです。ミス回避の意味もあります。一人に絞ってもいいのですが、やはり得意分野が違ったり、慎重度なども異なるからです。僕は3人の先輩にいろいろ相談をして、勉強しました。

・横のつながりを拡げておきましょう。最初は自分で物上げするのは難しい。
他社物件を客付けするとか、物件を数多く見せてもらって知識を吸収できます。
協会の勉強会や支部懇親会などをうまく活用して下さい。

・資産家の方と懇意になっておきましょう。
資産家のネットワークがあると、思わぬ物件が出てくることがありますし、彼らは不動産が好きな人が多く、話をするだけで相当勉強になります。まずは信用されるために何でも相談に乗ることです。

・所属組織はよく吟味して入りましょう。独立するといろんな組織から勧誘が来ます。人脈つくりにはいいのですが、ある程度絞らないと、その組織活動で忙しくなり本業がおろそかになる可能性があります。
ちなみに私は、ほとんどお断りしています。その代り、自分が本当にやりたいボランティアやイベント、セミナーなどには積極的に参加し、そこでのお付き合いを大切にしています。

・ある程度軌道になってきたら、自分で投資物件を購入し、賃貸募集をするのも、実務がよく分かり、かなり勉強になります。良い物件に当たれば、安定収入が得られ、経営も楽になります。ちなみに優良物件は広告に出る前に決まってしまいますから、ここでも横のつながりが重要になります。

5.協会を上手に利用

6.最後に

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宅地建物取引士の効率的な勉強法とは

不動産屋さんを開業するにあたって、宅地建物取引士(かつては取引主任者)の資格者は必ずいなければなりません。

この宅建士の資格試験ですが、毎年秋に行われ、多いときは20万人が受験するという人気資格です。合格率はおおよそ16%なので、主婦や学生でも受験するようです。

さて、この試験勉強、どのようにすれば合格しやすいのでしょうか?人によってまちまちですが、おおよそ1年くらい、短い人でも半年は勉強しているようです。使用するツールはいろいろなものがありますが、ほとんどの方はテキストや問題集を買われていると思います。

宅建のテキストや過去問、模擬問題集は数多く出ていますが、私の経験からすれば、どれも優劣付け難い洗練された内容です。


テキストや問題集は、どれが良いかというよりも、自分で愛着が持てる長続きできそうなものを選んで下さい。私は分厚い本を読むと眠くなるので、問題集を解答を見ながら先にこなし、後で参考書で知識を確認するという方法をとりました。問題には専門用語も多く、1回目はチンプンカンプンなのですが大丈夫です。参考書で確認して2回目をやるとしっかり頭に入ってきます。

しかし、やはり一番効果的だったのはスクールへ行くことだと思います。
ほかの合格者の方でも、やはり直接講義を受けると理解が深まったとよく言われます。時間もお金もかかるのですが、自分一人だと途中くじけそうになることもありますので、意思の弱い人にはこの方法が一番かと思います。

最近ではインターネットを使ったオンライン講座なども出ていて、仕事で忙しくて時間が取れない方にはうってつけです。ただし自分を管理できる人向け。





宅建試験は、合格しただけでは履歴書に書けるくらいの価値しかありません。宅建業に携わり、免許証をもらってから初めて役に立つようになります。
不動産は絶対に無くならない商品です。しかも何度も再生が可能なもの、宅地建物取引業そのものが衰退することもありません。ぜひこの資格を活かして、充実した人生に役立てていただければと思います。

↓↓
FMラジオ まるごとえいじのコーナー「宅地建物取引士試験の効果的勉強法」
もご参考ください






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