農地を売りたい、買いたい方へ

私の住む四国は農村が多く、先祖代々から受け継いだという田んぼや畑がたくさん存在します。でも、今の若い方は農業に従事しない方が多いので、相続で受け継いだ農地を持て余している人が多いのではないでしょうか?今回は、そんな持っていても仕方がない方の農地の活用をお伝えします。

■農地法

登記簿で地目が「田」「畑」となっている土地は勝手に埋め立てたり、売買ができません。それは農業を廃れさせまいとする農地法のせいなのです。農地は広いので、勝手に売買するとどんどん宅地化が進み、結果として農業をする人がいなくなり、食糧自給率にかかわってきます。よって、農地を廃止することは、厳しく法律で規制されています。では農地を取引するとは、どのような場合があるのでしょうか?

*ときどき、勝手に埋め立てて駐車場などにしている人がいますが、違法転用ですし、地目が農地扱いとなっているなら、やはり自由に売買できません。

 

①農地を農地として、売買・賃貸借する場合

農地法3条により、農業委員会の許可が必要です。買ったり借りたりする人が農業をやってないとダメです。

農業従事者はおおむね、年間150日を働くとか、一定の面積をすでに耕作している(例えば2反(600坪)以上)などの条件が付きます。

 

②農地を宅地などに転用して、自分で使用する場合

農地法4条により、農業委員会への届け出が必要です。

香川県にはすでにありませんが、市街化調整区域では農業委員会の許可となります。転用した後の使用計画や上水道、排水など、多くの書類の提出が必要なので、行政書士さんなどにお願いするほうがスムーズに進みます。

 

農地を宅地などに転用して、他人へ売る場合

農地法5条により、農業委員会への届け出が必要です。

これも4条と同じく市街化調整区域では農業委員会の許可となります。

面倒なのは、そこへ建物などを建設する場合、建築図面などと共に申請することになります。つまり、売主・買主が共同で申請せねばならないのです。

しかも市街地での転用では、大きな面積となると建物の建築を目的とした造成は開発行為となり、県知事の開発許可を必要としたりします。

 

①~③いずれにしても、農地というものは、自分で農業をやらない人には、自由の利かない土地と言えます。





■農地を売る値段

 場所によってさまざまですが、農地を農地として売る場合は、私の住む香川県では@数千円~数万円でしょう。が、宅地に転用して売る場合は、宅地相場の3割~4割で取引されるケースが多いようです。そこに農地転用申請費や宅地造成費として@3.5万円~4万円が上乗せされてきますが、買主にとっては、宅地よりはやや安く買えるのでメリットはあります。

最近は田んぼを造成して、宅地分譲する不動産屋も多いですね。

 

■農地を売りたいとき

まずは不動産屋に相談してみましょう。農地は安いので、小さい物件だと手数料も安くなり、おまけに手続きすることが多いので、仲介を面倒くさがる不動産屋さんもおられます。しかし、中には得意とする会社もありますし、建築も兼業しているところなどは、建築希望のお客さん情報を持っていたりします。

広い農地ですと、マンションデベロッパーや土地分譲業者、ハウスメーカー、アパート経営会社、工場・倉庫用地など選択肢も増えますので、値段は安く値切られますが早く売れると思います。

 

■宅地を農地にしたいとき

農業を減らさないようにしたい国の意向はありますが、宅地を農地とするのは難しいようです。固定資産税を減らしたいがために農地(畑)に転用したいという方はおられますが、実際に耕して現況から変えなければなりませんし、農業委員会に農地証明を出してもらわねばなりません。さらに登記簿の地目を変更する作業もあり、結構大変なのです。

宅地のまま、高い税金を払いつつ家庭菜園をしてる方もたくさんおられますね。

 

農地は評価額や固定資産税が安く、相続税対策には有効かもしれません。
しかし、建築ラッシュは東京オリンピックまでと言われており、その後は不動産市況は冷え込むと思いますし、空き家の増加や人口減少によって農地を宅地転用することに、もっと規制が入るかもしれません。

もし、農業を自分でやってない方は、今のうちに農地を手放すことも検討されたほうが良いかもしれませんね。




 

不動産における相続の話

「子供たちに迷惑をかけたくない」との理由で、墓じまいや仏壇じまいなどを急ぐ人がいます。しかし、墓や仏壇などは相続財産にならないので、優先順位としてはかなり後でもよく、むしろ土地や建物といった固定資産で、ややこしいものの処分を急ぐべきでしょう。

特に、相続が何代にも渡ってされていない不動産は、自分の代で名義変更をしておかないと代変わりをするたびに相続人が増え、複雑になり、お金もかかるようになります。
自分で登記をするという人もいますが、法務局に何度も足を運ぶことになり、結局は時間と費用が余計にかかるので、さっさと司法書士に依頼するほうが早く、間違いがありません。

また、空き家などはそのまま放置すると、台風のような災害や火事で崩れることがあり、他人に被害をもたらしたりすれば、損害賠償の対象となります。
さらに昔の物件などは道路が十分に接してなく、再建築不可となれば価値がほとんど0。それでも固定資産税は払わされるので、まさに”負動産”となります。

難しいのは抵当権が付いたまま、まだ返済が終わってないものでしょう。売却が容易で、その代金で返済が可能なもの、または収益物件で今後返済が見込めるものはそのまま相続しても大丈夫ですが、いずれも難しい田舎の古い自宅などはなかなか厄介です。被相続人に他に財産がないなら、このような物件は相続放棄も一つの手段です。しかし相続を放棄する場合は、死亡を知った時から3か月以内に届け出ることとなっているので、注意が必要です。

次に、不動産の相続でよくあるトラブル事例と解決案を2つ紹介します。

 

■トラブル事例1

・子供がいる長男夫婦は母親(おばあちゃん)と同居 ・父親はすでに死亡している

・妹がいて嫁いでいるが、そのダンナが遊び人で金に困っている。

・長男家族の住む家は、古い一戸建てでまだ母親名義。

・長男の給料は安く、貯金がほとんどない。母親の貯金もわずか

       ↓

母親が亡くなり、相続が発生。遺書も無く、遺産は相続税がかかるほどの金額はないが、家の評価額で1千万円ほどになりそう。母親の貯金は、事前にすべておろしたが、葬式代で消えた。葬儀も家族葬だったので、お香典もほとんど無い。

 

(゚Д゚;)困った
妹夫婦が家の評価額の半分500万円を遺産分割として請求してきた。長男は法事やお墓のこと、親戚付き合いを考えると半分というのは高すぎる、それ以前に現金が無いことを伝えたが、妹夫婦は家を売って現金を用意しろと言う。仏壇や思い出のある家だけに、ここを売るのは先祖に申し訳ない。。。

 

<解決案>

・家を担保に銀行からお金を借り、妹に渡す。

・借金が無理であれば、家を売却したお金から渡す。

【事前にできた対策】

生前贈与は贈与税の支払いや妹の理解を得にくいと思われるので、生前に相場金額で母親から購入して名義変更をしておく。購入資金は借りることになるが、家を担保に入れれば可能。ただし、長男が無職やアルバイト、自営業などの場合は審査が通過できないこともある。不動産鑑定士など権威ある人の査定金額であれば、妹夫婦も不当に安く譲ったと主張しにくい。

 

■トラブル事例2

・年老いた男が一人で自宅に住んでいる。自宅は彼の名義。

・奥さんがいるが20年以上にわたって別居中であり、子供はいない。

・男の妹が一人いて、生活の世話をしている。両親はすでに亡く、兄弟は妹だけ。

男は妹に常々「自分が死んだら、この家をやる」と言っていた。

・男は年金暮らしで、貯金がほとんどない。

       ↓

男が亡くなったが、遺書も無い。遺産は家のみで、評価額で500万円ほど。奥さんは当然、葬式にも来ないので、妹が葬式代を負担し、自宅も自分が継ぐつもりだった。

 

(゚Д゚;)困った
突然別居中の奥さんから連絡があり、自宅を相続するとのこと。男の贈与意志を伝えたが、遺言書が無いと言われ、全く聞いてもらえず。自宅を相続したら売却して自身の借金の穴埋めをするらしい。

 

<解決案>

酷なことに、兄弟姉妹には*遺留分が無い。

また、法廷相続人がいる場合は特別縁故者としても認定されない。

よって、この場合はしぶしぶ自宅は渡すしかないが、男の世話をした日にちや費用、葬式代などを証明できれば、奥さんに請求することができる。

*遺留分:直系尊属は1/3、それ以外は1/2をもらう権利があり、遺言書があったとしてもその割合分は後で請求できる。

 

【事前にできた対策】

やはり遺言書の形で書類を残しておくべき。手が震えて書けない人などは、弁護士や司法書士、公証人役場などで口述ででも作成してもらうとよい。

あるいは、世話に行った日、費用などをマメに記録しておくことも重要である。

さらに言えば、タチの悪い配偶者とは、さっさと離婚しておくべきであろう。

 

不動産の相続については、知識や専門家のアドバイスさえあれば、トラブルを防げたり得をしたりするものです。ご自分が相続人になるようなことがあれば、ご葬儀などで忙しいとは思いますが、なるべく早めに調査をして専門家に相談することをお勧めします。




不動産にかかる税金の基礎

不動産を売買したり、賃貸すると様々な税金がかかります。
取引の種類や金額、またその時代の軽減措置による税率がまちまちではありますが、
原則的には以下の税金が必要となります。

正確な数字は、取引時に宅建業者、司法書士、税理士などにご確認下さい。

◆不動産を買ったときにかかる税金

・契約書の印紙税
・登記(保存・移転)をする際の、登録免許税 → 抵当権設定時にも登録免許税が必要
・不動産取得税
・仲介手数料などの消費税

◆不動産を売ったときにかかる税金

・契約書の印紙税
・利益が出た場合のみ・・・所得税、住民税、復興特別所得税(H49まで)
*古い物件で取得費が判明しない場合は、譲渡対価の5%とみなす
・仲介手数料などの消費税

*個人がマイホームなどを売る場合、それ以外でも土地の売買には、売買代金への消費税負担はありません。

◆不動産を保有しているときにかかる税金

・固定資産税、都市計画税

◆不動産を貸して賃料を得たときにかかる税金

・利益が出た場合のみ・・・所得税、住民税
・規模が大きくなると・・・事業税
・事業用の場合の消費税
・仲介手数料などの消費税

*賃貸契約書の印紙税は非課税です。

*更地貸しの場合は消費税はかかりませんが、駐車場にしてアスファルトや施設をつくると課税される場合があります。
また、居住用建物は非課税です。

◆不動産を相続・贈与したときにかかる税金

・それぞれ相続税、贈与税がかかります。